江湾鸿玺(江湾鸿玺售楼处)首页网站-2025江湾鸿玺房价_楼盘评测丨地址丨详情丨售楼处电线

　　对于预算 1500 万左右◈ღ★✿、想在北上海实现改善居住需求的购房者来说◈ღ★✿，宝山江湾鸿玺的 200㎡大平层无疑是近期市场上的焦点◈ღ★✿。随着样板间正式开放◈ღ★✿，这个仅 32 套房源的稀缺项目逐渐揭开神秘面纱◈ღ★✿。作为深耕北上海房产市场 12 年的经纪人◈ღ★✿，我带 3 组客户实地探访了样板间◈ღ★✿，结合周边市场数据和改善家庭的真实需求◈ღ★✿，为大家呈现这份客观详实的测评报告◈ღ★✿。

　　项目的土地属性颇具看点◈ღ★✿：2021 年由本地房企上海鸿鑫置业以 8.7 亿元竞得◈ღ★✿，楼板价约 3.8 万元 /㎡◈ღ★✿，溢价率 5.2%◈ღ★✿。地块出让面积 8000.2㎡◈ღ★✿，容积率 2.0◈ღ★✿，建筑密度 18%无颜之月带翻译樱花视频◈ღ★✿，限高 50 米◈ღ★✿。这些指标为大平层产品提供了先天条件 —— 低密度意味着更少的居住人口◈ღ★✿，18% 的建筑密度让开发商有更多空间优化户型布局◈ღ★✿。

　　价格方面◈ღ★✿，项目预计单价 7.6 万 +/㎡◈ღ★✿，总价区间 1500-1550 万◈ღ★✿。这个价格放在 2024 年的北上海改善市场◈ღ★✿，形成了鲜明的 价格锚点—— 比同板块绿城沁香园低 11.4%◈ღ★✿，比新江湾城同类产品低 24%◈ღ★✿，但比周边 2000 年左右的老小区（如高境一村）高出约 40%◈ღ★✿，精准卡位中端改善市场◈ღ★✿。

　　往上海南站方向◈ღ★✿：3 站到虹口足球场站（换乘 8 号线 站到中山公园站（换乘 2 号线 站到虹桥路站（换乘 10 号线）

　　早高峰时段（7:30-8:30）◈ღ★✿，从殷高西路到人民广场站平均耗时 38 分钟◈ღ★✿，比自驾快约 20 分钟

　　更值得关注的是在建的 18 号线 年通车）◈ღ★✿，项目到殷高路站 1 号口的步行距离约 980 米◈ღ★✿，实测步行 11 分 45 秒◈ღ★✿。18 号线被誉为 换乘王◈ღ★✿，未来通车后可直达杨浦滨江◈ღ★✿、陆家嘴◈ღ★✿、张江等核心区域无颜之月带翻译樱花视频◈ღ★✿，将进一步放大项目的交通优势◈ღ★✿。

　　经逸仙高架→中环线 分钟（非高峰时段）逸仙高架→南北高架→人民广场◈ღ★✿：约 35 分钟（非高峰时段）

　　但问题出在高峰时段的拥堵◈ღ★✿。项目所在的殷高西路与逸仙高架交汇处是典型的五岔路口◈ღ★✿，汇集了来自宝山城区◈ღ★✿、虹口江湾◈ღ★✿、杨浦新江湾城三个方向的车流◈ღ★✿。通过上海市交通委发布的 2024 年二季度数据显示◈ღ★✿，该路口早高峰（7:30-9:00）平均拥堵指数达 1.86◈ღ★✿，晚高峰（17:30-19:00）达 1.92◈ღ★✿，意味着通行时间是平峰期的近 3 倍◈ღ★✿。

　　更棘手的是◈ღ★✿，这个路口的拥堵具有 潮汐特性◈ღ★✿：早高峰主要是宝山往市区方向拥堵◈ღ★✿，晚高峰则是市区返回宝山方向拥堵◈ღ★✿，对于需要早晚通勤的自驾族来说◈ღ★✿，几乎避无可避◈ღ★✿。

　　方厅◈ღ★✿：面宽 6.2 米◈ღ★✿，进深 8.5 米◈ღ★✿，面积约 52.7㎡（含部分过道）◈ღ★✿，比同面积段户型的客厅平均大 15-20㎡南向景观阳台◈ღ★✿：面宽 6.2 米系统家具◈ღ★✿，进深 1.8 米◈ღ★✿，面积约 11.16㎡◈ღ★✿，比常规阳台大 30%

　　主卧套房◈ღ★✿：总面积约 35㎡（含卫生间 + 衣帽间）◈ღ★✿，睡眠区面宽 3.6 米◈ღ★✿，进深 4.2 米◈ღ★✿，摆放 2 米大床 + 2 个床头柜后仍有 1.2 米过道南向明窗衣帽间◈ღ★✿：L 型布局◈ღ★✿，面积约 6.8㎡◈ღ★✿，南向设置 1.8 米宽落地窗◈ღ★✿，解决传统衣帽间阴暗问题

　　厨房◈ღ★✿：U 型布局◈ღ★✿，操作台面总长 8.2 米◈ღ★✿，三面采光（北向 + 东向 / 西向窗户）◈ღ★✿，预留双开门冰箱位（宽 1.2 米）公卫 1◈ღ★✿：干湿分离◈ღ★✿，面积约 5.8㎡◈ღ★✿，带淋浴区

　　层高 3.15 米◈ღ★✿，比上海住宅平均层高（2.8 米）高出 12.5%凯发K8官网◈ღ★✿，安装中央空调 + 新风系统后仍有 2.8 米净高入户门◈ღ★✿：高 2.4 米◈ღ★✿，宽 1.2 米◈ღ★✿，采用钢木复合材质◈ღ★✿，配备四合一智能锁（指纹 + 密码 + 刷卡 + 钥匙）

　　官方得房率 78.5%◈ღ★✿，高于同类型高层住宅平均水平（72-75%）实际使用面积◈ღ★✿：200㎡×78.5%=157㎡◈ღ★✿，比得房率 70% 的项目多出 17㎡◈ღ★✿，相当于多出一个书房

　　外立面◈ღ★✿：1-2 层采用干挂石材无颜之月带翻译樱花视频◈ღ★✿，3 层及以上采用真石漆 + 局部铝板线条◈ღ★✿，质感优于周边涂料外立面项目窗户◈ღ★✿：旭格系统窗◈ღ★✿，三层中空 Low-E 玻璃◈ღ★✿，五金件为德国好博（HOPO）

　　近三年宝山江湾 - 高境板块◈ღ★✿：200㎡以上大平层供应仅 48 套（含本项目）同期区域改善需求◈ღ★✿：通过周边中介登记的 1500 万左右预算◈ღ★✿、需要四房的客户达 217 组

　　北上海同价位多为 140-180㎡四房◈ღ★✿，200㎡+ 大平层多集中在新江湾城（总价 2000 万以上）地铁口 + 200㎡+ 四房的组合◈ღ★✿，全上海范围内仅 5 个项目（数据截至 2024 年 9 月）

　　根据宝山区 2023-2027 年土地供应计划◈ღ★✿，高境镇未来五年住宅用地以 1.0-1.8 容积率为主◈ღ★✿，主打 120-144㎡三房200㎡以上大平层供应将持续萎缩◈ღ★✿，本项目可能成为区域内最后的选择

　　总占地面积 8000㎡◈ღ★✿，扣除建筑基底面积（约 1440㎡）和道路面积（约 2000㎡）◈ღ★✿，剩余可用于绿化和活动的空间仅约 4560㎡规划的集中绿化面积约 1200㎡◈ღ★✿，相当于每个住户仅能分摊 37.5㎡◈ღ★✿，远低于上海市居住区规划设计标准（人均≥1.5㎡）

　　首层规划 1500㎡商业凯发K8官网◈ღ★✿，目前处于招商阶段◈ღ★✿，开发商称将引入 精品生活配套从商业运营角度看凯发k8◈ღ★✿，◈ღ★✿，1500㎡面积难以支撑高品质业态◈ღ★✿：

　　物业公司为开发商自有物业（上海鸿鑫物业）◈ღ★✿，非知名品牌◈ღ★✿，物业费预计 6.5 元 /㎡/ 月小型社区难以配备完整的服务团队◈ღ★✿，可能出现保安无颜之月带翻译樱花视频◈ღ★✿、保洁一人多岗现象

　　地下产权车位 28 个◈ღ★✿，地上机械车位 12 个◈ღ★✿，总计 40 个按 32 户计算◈ღ★✿，户均 1.25 个◈ღ★✿，但改善家庭平均拥有 1.8 辆车（区域调研数据）◈ღ★✿，实际缺口约 18 个

　　地上车位与行人通道未完全分离◈ღ★✿，存在安全隐患雨天从地上车位到单元门需步行约 30 米露天区域无颜之月带翻译樱花视频◈ღ★✿，体验较差

　　距离最近的便利店◈ღ★✿：罗森（殷高西路店）约 300 米无颜之月带翻译樱花视频无颜之月带翻译樱花视频◈ღ★✿，步行 4 分钟菜市场◈ღ★✿：高境镇菜市场约 800 米◈ღ★✿，步行 10 分钟◈ღ★✿，每日供应新鲜蔬果

　　长江国际商业购物中心◈ღ★✿：距离 1.8 公里◈ღ★✿，驾车 5 分钟◈ღ★✿，包含永辉超市◈ღ★✿、星巴克凯发K8官网◈ღ★✿、万达影院等宝山万达商圈◈ღ★✿：距离 3.2 公里◈ღ★✿，驾车 10 分钟◈ღ★✿，业态更丰富◈ღ★✿，适合周末家庭消费

　　殷高西路沿街正在进行 美丽街区 改造◈ღ★✿，计划引入 10 家品牌商户18 号线 万㎡地铁上盖商业◈ღ★✿，预计 2026 年开业

　　幼儿园◈ღ★✿：高境镇第三幼儿园（一级园）◈ღ★✿，距离约 500 米◈ღ★✿，需摇号入学小学◈ღ★✿：高境镇第一小学◈ღ★✿，距离约 1.2 公里◈ღ★✿，步行 15 分钟◈ღ★✿，区重点学校

　　社区卫生服务中心◈ღ★✿：高境镇社区卫生服务中心约 800 米◈ღ★✿，步行 10 分钟二级医院◈ღ★✿：上海市第二康复医院约 1.5 公里凯发K8娱乐官网入口◈ღ★✿，◈ღ★✿，驾车 5 分钟凯发K8官网◈ღ★✿，擅长康复治疗

　　特征◈ღ★✿：夫妻双方在市中心工作（静安◈ღ★✿、虹口◈ღ★✿、杨浦）无颜之月带翻译樱花视频凯发K8官网◈ღ★✿，依赖轨交通勤需求◈ღ★✿：四房满足二胎或三代同住◈ღ★✿，通勤时间控制在 40 分钟内

　　特征◈ღ★✿：1500 万预算◈ღ★✿，想在北上海买 200㎡+ 大平层◈ღ★✿，注重性价比需求◈ღ★✿：空间尺度◈ღ★✿、得房率◈ღ★✿、户型设计◈ღ★✿，对品牌开发商要求不高

　　特征◈ღ★✿：子女在上海工作◈ღ★✿，老人随迁◈ღ★✿，注重医疗和交通便利性需求◈ღ★✿：大空间◈ღ★✿、低楼层◈ღ★✿、就医方便◈ღ★✿、出行便捷

　　包括◈ღ★✿：自由职业者（需要居家办公）凯发K8国际首页◈ღ★✿、音乐人◈ღ★✿、睡眠浅的人群不匹配点◈ღ★✿：持续的低频噪音难以完全消除◈ღ★✿，影响工作和休息

　　包括◈ღ★✿：有年幼子女的家庭（需要儿童活动区）◈ღ★✿、喜欢社区活动的老人不匹配点◈ღ★✿：缺乏公共空间和社交场所◈ღ★✿，难以满足社区生活需求

　　包括◈ღ★✿：拥有 2 辆以上汽车◈ღ★✿、或驾驶大型 SUV / 豪车的家庭不匹配点◈ღ★✿：车位不足◈ღ★✿，机械车位无法停放大型车辆◈ღ★✿，影响使用便利性

　　对于匹配的客群◈ღ★✿，它是 1500 万预算内难以替代的选择◈ღ★✿；对于不匹配的购房者◈ღ★✿，它的缺点足以构成一票否决◈ღ★✿。

　　买房没有标准答案◈ღ★✿，只有是否适合自己的答案◈ღ★✿。建议意向购房者放下对 完美房子 的执念◈ღ★✿，聚焦核心需求 —— 如果轨交便捷◈ღ★✿、大空间◈ღ★✿、性价比是你的三大必选项◈ღ★✿，那么江湾鸿玺值得重点考虑◈ღ★✿；如果安静◈ღ★✿、社区配套◈ღ★✿、车位充足是底线凯发K8官网◈ღ★✿，那么建议看看周边其他项目◈ღ★✿。